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Exceso en la vinculación exigida (seguros de vida con capitales por encima de la financiación o con precios desmedidos, seguros exigidos sin sentido, aportaciones a productos con riesgo elevado y sobre el que no se le ha asesorado lo suficiente.)
Es una práctica habitual en los bancos comercializar junto con las hipotecas otros productos como seguros o productos de inversión.


En la actualidad y desde hace algún tiempo las entidades bancarias comercializan ciertos seguros, principalmente el seguro de vida, a prima única y por toda la duración de la hipoteca, financiando dicho seguro junto con el préstamo.


De este modo, la compañía se asegura la contratación de dicho producto por todo ese tiempo (normalmente 30 años) y al financiarlo le genera gran cantidad de intereses a su favor.


Esta práctica ha sido considerada abusiva y el consumidor tiene derecho a la cancelación de dicho seguro, sin penalización de tipo de interés y con devolución del importe restante.
La aprobación de la conocida como nueva Ley Hipotecaria (Ley 5/2009, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, LCCI en lo sucesivo), que transpone al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE, de Parlamento Europeo y Consejo de 4 de febrero de 2016, pretendía introducir un cambio en la forma de operar de las entidades crediticias a la hora de conceder préstamos hipotecarios y en la forma de comercializarlos.
Sin embargo, en la práctica nos encontramos con que no todos los bancos cumple con todas las normas contenidas en dicho texto legal, más concretamente en lo relativo a las ventas vinculadas, haciendo que los consumidores suscriban pólizas de seguros abusivas.


¿Puede el banco vincularme seguros en la hipoteca?
En primer lugar, hemos de diferenciar entre productos vinculados y productos combinados.
Productos vinculados
Los primeros hacen referencia a aquellos productos que han de ser contratados y mantenidos conjuntamente con el préstamo, no pudiendo ser comercializados por separado del préstamo.
Productos combinados
Podemos definirlos como aquellos productos que la prestamista oferta o vende en un paquete constituido por estos y un contrato de préstamo, cuando el contrato de préstamo se ofrezca también al prestatario por separado.


La Directiva 2014/17/UE permite en su artículo 12.1 que los Estados miembros autoricen las prácticas de venta combinada, pero no las ventas vinculadas, salvo que éstas acarreen un claro beneficio al consumidor. Por lo tanto, esta práctica no constituye, a priori, ilegalidad alguna.
No obstante, cada vez son más los bancos que ofrecen los productos combinados bajo la modalidad de «prima única» por un plazo de tiempo muy extenso, y ello sí puede hacer que estemos ante un seguro abusivo.
Por ejemplo, se ven situaciones en que la FEIN recoge como producto combinado un seguro de vida por 20 años o más. Esta práctica encarece mucho la operación, ya que un seguro de vida de esas características puede alcanzar los 20.000€ y debemos desembolsarlo en un único pago inicial. Ante esto, los prestamistas ofrecen la inclusión de dicha prima en la financiación, de modo que la cuota se ve incrementada y genera nuevos intereses. ¿Estamos, entonces, ante un seguro abusivo?.


CONCLUSIONES
No parece que la LCCI ni la Directiva 2014/17/UE pretendan autorizar este tipo de prácticas, puesto que el carácter de los productos combinados es meramente voluntario para el consumidor y no pueden ser impuestos, salvo las excepciones ya comentadas.


Por ello, hemos de observar también el artículo 82 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que en su apartado primero nos indica que se consideran «cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato».